Od roku 2020 již kupující při pořízení nemovitosti neplatí daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň, jejíž sazba činila 4 % ze základu daně a jejímž poplatníkem byl v posledních letech její existence nabyvatel, byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020. Zrušení se přitom zpětně vztáhlo i na případy, kdy byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později. Od té doby tedy samotné úplatné nabytí bytu, domu či pozemku této dani nepodléhá. Je však třeba rozlišovat daň z nabytí nemovitých věcí od daně z nemovitých věcí, kterou vlastníci nemovitostí nadále každoročně platí. Zrušení daně z nabytí navíc neznamená, že prodej nemovitosti nemůže mít jiné daňové důsledky, zejména na straně prodávajícího.
Kdy je příjem z prodeje osvobozen
Příjem fyzické osoby z prodeje nemovité věci může podléhat dani z příjmů, není-li splněna některá ze zákonných podmínek pro jeho osvobození. U bytu nebo rodinného domu je významným důvodem osvobození skutečnost, že prodávající v nemovitosti měl bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Za určitých podmínek lze osvobození uplatnit i při kratší době bydliště, pokud jsou získané prostředky použity na obstarání vlastní bytové potřeby. Jestliže však nelze využít toto osvobození, posuzuje se zpravidla tzv. časový test vlastnictví podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
Pětiletý, nebo desetiletý časový test?
Délka časového testu závisí na tom, kdy prodávající nemovitost nabyl. U nemovitých věcí nabytých do 31. prosince 2020 se zachoval původní časový test v délce 5 let. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 byl zákonem č. 386/2020 Sb. časový test prodloužen na 10 let. Rozhodující tedy není rok, ve kterém se nemovitost prodává, ale právní režim platný při jejím nabytí. Vlastník, který například koupil investiční byt v roce 2020, může mít při jeho prodeji i po roce 2021 nadále pětiletý časový test, zatímco u obdobného bytu nabytého v roce 2022 se již uplatní test desetiletý. Zákon současně připouští za stanovených podmínek osvobození i před uplynutím desetileté doby, pokud jsou prostředky z prodeje použity na obstarání vlastní bytové potřeby.
Zděděné a darované nemovitosti
Zvláštní pozornost zasluhují zděděné a darované nemovitosti. U nemovitosti nabyté děděním se časový test zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, avšak pouze tehdy, jde-li o dědictví po zůstaviteli, který byl vůči dědici příbuzným v řadě přímé nebo manželem. Pokud tedy například dcera zdědí v roce 2026 byt, který její otec vlastnil od roku 2015, podmínku časového testu může splnit prakticky již okamžikem dědění. Jinak je tomu například při dědění po sourozenci, kde zákon dobu vlastnictví zůstavitele tímto způsobem nezapočítává. Pro určení okamžiku nabytí dědictví je přitom rozhodný den úmrtí zůstavitele. U darované nemovitosti se naproti tomu doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, do časového testu obdarovaného nezapočítává. Obdarovanému tedy běží vlastní pětiletá nebo desetiletá doba podle toho, kdy nemovitost nabyl.
Daň se nepočítá z celé kupní ceny
Nesplnění časového testu ještě neznamená, že se daň odvádí z celé kupní ceny. Není-li příjem osvobozen, jde u fyzické osoby zpravidla o ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů a proti příjmu z prodeje lze uplatnit zákonem uznatelné výdaje. U koupené nemovitosti půjde především o prokazatelnou pořizovací cenu a za splnění zákonných podmínek také o další prokazatelné náklady, například na technické zhodnocení, opravy či náklady přímo související s prodejem. U darované nebo zděděné nemovitosti, tedy nemovitosti nabyté bezúplatně, se jako výdaj uplatňuje cena určená podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ke dni nabytí nemovitosti. U dědictví je tímto dnem den úmrtí zůstavitele. V praxi proto může být rozdíl mezi prodejní cenou a daňově uznatelnou hodnotou podstatně menší než samotná prodejní cena. Před prodejem nemovitosti, u níž není splnění podmínek osvobození jednoznačné, se proto vyplatí její daňový režim posoudit ještě před uzavřením kupní smlouvy.